常州最高地价已达19793元/㎡！置业者该如何搭上安家主城的末班车？

楼面价19793元/㎡，总价4.66亿元，溢价率75.8%，竞拍轮次67轮。

4月10日，红梅街道杨班村地块的火爆成交，让常州人再次见证了主城土地的价值。

近2万的楼面价，不仅仅是房企对于城市价值的认可，其还是对城市独有的地标建筑，丰富的生活配套，四通八达的交通体系，高密度聚合的医疗与教育资源等等综合价值的直观体现。

无论是置业者还是房企都明白，好的地段就意味着对不可复制的城市资源的占有，与城市中心的联系越为紧密，后期的居住质量和生活品质就越值得期待。

更何况，土地价值还是能支撑不动产“抗跌、保值、增值”的关键因素。

非中心不择地，是趋势，也是共识。

NO.1 | 壹

但是中心区域土地，正在成为常州楼市真正的奢侈品。

常州土拍解封之后的第一年，整个市区一共成交了16宗宅地，平均楼面价也不过6046元/㎡。随后的3年时间里，市区地价是一路攀升，尤其是在18年新城拿下淹南1号地块之后，楼面价破万在常州更是屡见不鲜。

到了今年，哪怕是曙光化工厂地块14615元/㎡的楼面价，都已经配不上“地王”的皇冠。而未来，还有茶山街道北侧地块，五中地块等等一批更加优质的地块将会投入市场。常州的土地市场，就是在“一代新王换旧王”的循环中，不断刷新着自己的上限。

面粉决定面包的价格，19793元/㎡的地王诞生之后，常州地价上行已是不争的事实，房价自然也不会安坐。

所以在楼面价动辄一万多的市场背景之下，向往主城的客户如何才能价格与价值的权衡中，选到中意的项目？

我们的建议是：在不放弃主城核心的前提下，置业者稍许往城市东边看，也许会有更好的风景。

NO.2 | 贰

为什么置业需要向东看？

因为这里有一座常州最早拿地，且仍在售的项目——新城招商·璞樾和山。

2017年6月，新城以13.6亿元竞得九州钢材市场地块，即现在的新城招商·璞樾和山。该案作为常州土拍开闸拍出的四块地之一，新城的首宗宅地，在当时可以说吸引到了相当的关注度。随后新城也是不负众望，宣布与招商合作，共同开发了这座以空中墅为主打的改善楼盘。

▲新城招商·璞樾和山鸟瞰图

针对现时常州楼市多样化的居住需求，新城招商·璞樾和山打破常规，特别区别了传统别墅的杂乱无章与高层住宅空间平面展开的单调乏味，将主打产品以跃层结构进行打造：形成上下两层空间，内部以独立楼梯相连，户型空间的立体性和视觉的丰富性类似于别墅，也就是我们今天看到的“空中别墅”。

作为别墅产品的一种迭代样式，这种产品最大的优点在于，客户的私人起居空间是严格分层，绝对私密的。鲜明的功能空间上下分布，客户完全可以将家政、休闲、起居等各项内容进行有效分割，最大限度的享受生活带来的从容体验。

▲新城招商·璞樾和山空中墅示意图

在整个常州市场，璞樾和山的产品都是独树一帜的。可以说这类产品的稀缺性，完全取决于璞樾和山卖了多少，还剩多少。

目前新城招商·璞樾和山已处于尾盘冲刺阶段，余量已经不多。而其最后的压轴产品，仅剩40余套的175㎡的空中墅，凭借其双层空间，双倍享受的特性，自然是获得了不小的市场关注度：约5.9米挑高所打造的双层空间，实现了客户分层而居、疏而不离的习惯；上下三卧室设计，私密分割之下，更尊重个人独立空间的需求；约48㎡餐客厅设计，不仅是长辈的会客厅，更是儿童的游乐场；南向双层瞰景阳台，全景视野的自由完美展现生态情怀......

当面积、功能、景观、视野甚至是赠送都有了DOUBLE式的享受，这样家族改善产品所面向的就不再只是年轻客户，它甚至已经成为三代同堂、四世同堂的首选户型。

▲新城招商·璞樾和山 175㎡空中墅 户型图

当然，仅仅只是产品上的创意与升级，并不能彻底打动精明的置业者。客户最为敏感的，始终还是价格。这也是为什么我们会在之前强调“常州最早拿地，且仍在售”这一独特的项目属性。

最早拿的地，令新城招商·璞樾和山的售价始始终是以3年前的地价为基准，在最高地价已超过19000元/㎡的今天，仅仅7432元/㎡的拿地价格，就是璞樾和山最亮眼的“折扣”。而16000元/㎡的均价，更是坐实了其“天宁价格洼地”的位置。

▲新城招商·璞樾和山的一期已经成功交付，客户所见所想，皆为所得

NO.3 | 叁

如果说以空中墅为主打的璞樾和山已经是天宁主城区难得的宝藏，那么位于项目1.5公里以外，更加接近市中心的新城光明·璞樾门第，就应该是天宁主城区耀眼的明星。

“璞为石，樾为木”，作为常州为数不多的园林豪宅，璞樾门第有着目前市面上罕有的产品价值。

比如说精心挑选的项目择址。

项目地处天宁正中心，光华路与采菱路交汇处，举步往西不远就能直达市中心，包括文化宫商圈、南大街商圈、天宁吾悦商圈、九洲商圈等众多配套，都在项目直线距离4公里范围之内。加上目前已经动工的50万㎡弘阳天下锦商业综合体，龙运天城内已处于施工状态的菜场与养老中心，以新城光明·璞樾门第为圆心的3公里生活圈内，完美呈现出了“离尘不离城”主城繁华。

而转身向东，则是目前常州房地产市场一直备受关注的凤凰新城板块。通过中吴大道、青洋高架、地铁4号线（规划中）形成的立体式交通网，项目可以在短时间内享受到新兴城区带来的规划红利（常州儿童医院新址、正衡中学本部等）。

▲新城光明·璞樾门第区位图

再比如说醇熟产品线下带来的社区规划。

得益于“璞樾系”在上海、南京两地的走俏，新城已经累计了大量的高端社区规划经验。

项目经过严格的的形制规划，在总建面17万方的土地上，布局了高层+洋房小高层总计19栋，仅1200余户。通过对一线顶级客户的生活考量，璞樾门第将整个社区约4/5的土地用于万千气息与生活气息的营建，仅仅只用不到1/5的土地去规划建筑占地面积。如此奢侈甚至有些“浪费”的社区规划，为客户带来的是媲美郊野墅区的舒适居感，放眼整个常州，也很难找到其他项目能与之相媲美。

▲新城光明·璞樾门第社区规划效果图

当然，最为关键的还是在售的170㎡平墅，所打来的奢级居感。

170㎡四开间的布局，极大程度上迎合了家族式的改善需求，尤其是在针对老人、孩子的起居方面，该户型提供了双套卧的方案，甚至在北侧书房的改造上，还有着第三间套卧的可能性；约6.6米的阳台开间，不仅仅能提供日常晾晒功能，在健身、休闲、生态等方面也尽可能的以尺度为客户提供了便利；超50㎡的宽厅，实现了双客厅的功能，第二书房、钢琴、儿童娱乐等需求，都可以在此满足。

而这样一个集“中心城市地段、一线城市社区规划、顶级人居规制”的园林豪宅，在售均价也仅为18500元/㎡，对比项目不远处起拍价11092元/㎡，预计未来精装售价不会低于25000元/㎡的茶山街道北侧地块来看，这样的价格可谓堪比“白菜”。

与璞樾和山一样，门第现在也同样的进入清盘倒计时阶段，最后一栋16F小高层已在3月压轴上新，30席建面约170㎡的宽景平墅，约60米的楼间距，约6.6米的阳台开间，超50㎡的尺度宽厅……放眼天宁区，无论类似产品或类似面积段，璞樾门第所呈现的性价比都是非常高的。

而这份难得性价比，相信也会随着项目的逐步清盘彻底消失于整个常州市场。

结语

两座璞樾，两种截然不同的气质：

一座和山，以颠覆式的产品，焕新了常州人居对于“随心所欲”个性追求；

一座门第，以传统园林豪宅，进阶了改善群体对于市心生活的美好想象。

现如今，双璞樾的在售价格都在常州最高地价19793元/㎡以下，这趟通往主城置业末班车，一旦发出就再也不会回头，

因为璞樾之后，天宁，将再无洼地。

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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

瑞瑞

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